Viernes 24 de abril de 2020
Por Alonso Morales Acosta, Socio Principal de Torres y Torres Lara Abogados
La pandemia ha impactado negativamente en los contratos, en particular en los arrendamientos de locales comerciales. Ello lleva al arrendatario al dilema planteado.
La respuesta se ha parapetado en dos enfoques: (i) la existencia de un evento de fuerza mayor -la declaración del Estado de Emergencia- que desencadenó la paralización de diversos servicios “no esenciales” y (ii) la existencia de un hecho imprevisible y extraordinario que gatilla el reajuste de las prestaciones por excesiva onerosidad.
En el primer enfoque, se resalta que la obligación del arrendador tiene dos aspectos: entregar el bien y mantener al arrendatario en su uso. Vale decir, con la entrega no se agota su prestación; si un tercero interfiere en el contrato, como cuando la municipalidad altera la zonificación (y con ello el uso del local comercial), la prestación afectada es la del arrendador (está imposibilitado de mantener en el USO al arrendatario); por reciprocidad el arrendatario no debe la renta mientras opere la fuerza mayor. Si no hay prestación no hay contraprestación.
Para los que discrepan y creen que el arrendador cumple solo con la mera entrega posesoria del bien, igual deben advertir que el hecho extraordinario e imprevisible hace la renta excesivamente onerosa (art. 1440 del Código Civil). Este es el segundo enfoque. No hay prestación más costosa que aquella que se paga por un uso que no se tiene, bajo ese marco obtendría el arrendatario una reducción de la prestación. Por ejemplo: 15 días de renta en marzo en vez de 30 y lo que corresponda en los meses siguientes.
Algunos recomiendan esperar la declaración judicial que reconozca la fuerza mayor o la prestación excesivamente onerosa, para que el Arrendador recién restituya las rentas recibidas; pero el mundo empresarial no funciona así, las decisiones se basan en expectativas (basta con mirar la Bolsa), si el empresario considera que tiene altas probabilidades de obtener un resultado positivo (dada la catástrofe del Covid-19), su costo de oportunidad, reforzado por la ventaja estratégica de poseer el local e incentivado por el daño sufrido; lo llevará a la previsible conducta de no pago. Así el arrendatario enfrentará con comodidad los procesos judiciales y esperará el resultado o, en todo caso, un arreglo razonable (prórroga del plazo, reajuste de la renta, etc).
Igual ambos están perdiendo. El arrendador no gozará de la renta y el arrendatario no aprovechará el local alquilado. Cuando llueve todos se mojan, por ello es mejor afrontar la realidad con mente clara y que las lágrimas se mimeticen con la lluvia.
ALONSO MORALES ACOSTA – Socio Principal de Torres y Torres Lara Abogados