Como se sabe, en nuestro sistema judicial existe un gran porcentaje de juicios constituidos por los procesos de desalojo, esto a simple vista evidencia que existe un gran problema con la seguridad jurídica respecto a los contratos de arrendamiento y la manera en que se busca proteger al arrendatario quien, muchas veces, es el más vulnerable y perjudicado frente a las controversias que puedan suscitarse.

Con la finalidad de ayudar a minimizar dicho riesgo, es que en el mes de abril de 2019 se promulga la Ley N° 30933, la cual regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, a fin de que, según indica la norma, se acelere el desalojo de arrendatarios que hayan incumplido el pago de la renta en un mínimo de dos meses o, aquellos cuyo contrato ya haya vencido. Sin embargo, todo ello puede resultar muy atractivo en el papel, pero en la realidad, pese a ya tener poco más de tres años de su promulgación, sigue siendo la figura de desalojo con la más escasa aplicación.

Entre los posibles desincentivos que suelen encontrar los ciudadanos para la aplicación de arrendamientos bajo el marco de esta Ley, está la formalidad que se requiere para su validez, puesto que uno de los requisitos, y por decirlo así el más importante, es que deberá realizarse por escritura pública, por lo que ya nos vamos dando una idea del por qué no resulta muy popular la aplicación de esta figura y es que, resulta fácil advertir que en nuestro país -para la realización de un contrato de arrendamiento- muchos optan por redactarlo ellos mismos, sin asesorarse debidamente por un abogado, y al conocer que existe la necesidad de tener que acudir a una notaría, sienten que el trámite les resultará muy engorroso, además de caro. Esto se ve reforzado también con la poca cultura de prevención que existe en nuestra sociedad, puesto que muchas veces se suele acudir a un abogado cuando ya se tiene el problema encima y no, a efectos de prevenir y asesorarse debidamente para evitarlos.

Asimismo, resulta justo de señalar que el motivo de la poca aplicación de esta modalidad no es únicamente atribuible a los contratantes, sino también a algunos notarios, quienes al amparo de la norma son los encargados de iniciar y encaminar el procedimiento hasta que llegue a las manos del juez. Es así que algunos notarios en reiteradas ocasiones, generan más dudas e inconvenientes para el desarrollo de esta modalidad de desalojo. En la praxis, es común encontrar notarías que parecieran desconfiar de sus propios colegas, puesto que muchos de ellos tienen la política de no aceptar el trámite de este procedimiento si es que la escritura pública no fue elaborada con ellos.

Por otro lado, se puede percibir también la existencia de otro problema, no solo para iniciar el procedimiento, sino también en el desarrollo del mismo, y es que, como se sabe, los notarios entre sus facultades tienen la de ocuparse de aquellos procedimientos que resulten ser no contenciosos, por ejemplo, si en el desarrollo de una sucesión intestada surge la oposición de un tercero que considere tener derechos hereditarios respecto del causante, automáticamente y sin más, el notario deberá remitir los actuados al juez ya que el asunto se tornó a carácter contencioso. Entonces, si partimos de la premisa de que los notarios solo pueden encargarse de asuntos no contenciosos, ¿Qué pasa si durante el desarrollo del desalojo con intervención notarial surge la formulación de una oposición distinta a la regulada en la propia Ley?

La propia norma que regula el desalojo con intervención notarial, indica que las únicas oposiciones válidas que podrían formularse frente al procedimiento son: 1) el encontrarse al día con el pago de la renta o 2) el acreditar que el contrato todavía no ha culminado, sin embargo, ¿Qué sucede cuando se formula oposición bajo un tenor distinto? ¿El procedimiento se torna de naturaleza contenciosa? ¿Deberá igual, el notario continuar con el desarrollo o paralizar inmediatamente los actuados?

Lo que podemos entender es que se estaría dejando a interpretación del notario la decisión de continuar con el procedimiento o paralizarlo inmediatamente, y esto claramente evidencia ya un problema para los interesados en obtener la restitución de su inmueble, puesto que se generará muy poca predictibilidad en la resolución de él, bajo esta figura. Dicha situación, tal y como otros autores especialistas en la materia lo han podido advertir, resulta en un claro vacío legal.

En la práctica, muchos notarios optarán por no ejecutar ni continuar con el desarrollo de esta figura de desalojo, esto a fin de evitarse problemas en el futuro e incluso el poder ser demandados, por lo que prácticamente la norma promulgada se estaría convirtiendo solo en ‘un saludo a la bandera’ ante la poca probabilidad de que se pueda concluir realmente.

En febrero de 2020, el Colegio de Notarios evaluó la probabilidad de impulsar un proyecto de Ley en el Congreso a fin de reforzar la normativa que regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial, esto con el fin de permitir que el notario pueda continuar con el desarrollo y que finalmente cuando llegue a manos del juez, sea este quien resuelva la oposición, sin embargo, aparentemente ello se vio retrasado por la pandemia que azotó al mundo en dichas fechas.

Entonces, podemos advertir que la presente norma, si bien tuvo buenas intenciones de brindar una mayor seguridad jurídica a los contratantes de un arrendamiento y acortar los plazos para un posible desalojo, mientras no se regule o refuerce la misma correctamente, lo único que estará generando es un problema más a los ya existentes, con las diferentes figuras de desalojo reguladas por nuestro ordenamiento civil.

Christian Pariona Merino, Abogado Asociado del área Procesal Civil de TYTL Abogados

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