Viernes 14 de Febrero del 2020
Algunas veces los “operadores” del llamado Derecho del consumidor olvidan que las relaciones jurídicas que analizan provienen (en mayor medida, pero no exclusivamente) de acuerdos de voluntades entre privados. Los contratos de consumo son eso: reglamentaciones de intereses, acuerdos basados en la autonomía de la voluntad. Este fenómeno se regula no solo por las normas del Código de Consumo, sino por las del Código Civil. Obviar ello implica correr el riesgo de dirimir de manera errada los conflictos de intereses entre contratantes.
En 2014, la Sala Especializada en Protección al Consumidor (SPC) tomó una decisión de ese tipo. Concluyó que en las compraventas inmobiliarias no se puede utilizar la cláusula ad corpus. A pesar de que las partes hayan pactado que la compra de un inmueble es por “un todo” y no por su extensión, el vendedor debía entregarlo con las medidas exactas si es que fueron mencionadas en el contrato (sin considerar que en este supuesto el Código Civil permite una diferencia hasta el 10%).
La SPC falló a favor de un consumidor que había comprado ad corpus un departamento de 64.40 m2, pero que luego de la construcción medía 61.90 m2 (resolución 900-2014/SPC). En 2015, falló de la misma forma respecto de la venta ad corpus de un departamento de 138 m2 que luego de la construcción medía 136.09 m2 (resolución 1233-2015/SPC). El criterio se mantuvo hasta la actualidad.
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Nuevo criterio del Indecopi: regresa la cláusula ad corpus
Viernes 14 de Febrero del 2020 1:40 am Derecho del consumidor
Algunas veces los “operadores” del llamado Derecho del consumidor olvidan que las relaciones jurídicas que analizan provienen (en mayor medida, pero no exclusivamente) de acuerdos de voluntades entre privados. Los contratos de consumo son eso: reglamentaciones de intereses, acuerdos basados en la autonomía de la voluntad. Este fenómeno se regula no solo por las normas del Código de Consumo, sino por las del Código Civil. Obviar ello implica correr el riesgo de dirimir de manera errada los conflictos de intereses entre contratantes.
En 2014, la Sala Especializada en Protección al Consumidor (SPC) tomó una decisión de ese tipo. Concluyó que en las compraventas inmobiliarias no se puede utilizar la cláusula ad corpus. A pesar de que las partes hayan pactado que la compra de un inmueble es por “un todo” y no por su extensión, el vendedor debía entregarlo con las medidas exactas si es que fueron mencionadas en el contrato (sin considerar que en este supuesto el Código Civil permite una diferencia hasta el 10%).
La SPC falló a favor de un consumidor que había comprado ad corpus un departamento de 64.40 m2, pero que luego de la construcción medía 61.90 m2 (resolución 900-2014/SPC). En 2015, falló de la misma forma respecto de la venta ad corpus de un departamento de 138 m2 que luego de la construcción medía 136.09 m2 (resolución 1233-2015/SPC). El criterio se mantuvo hasta la actualidad.
El argumento fue increíble: el artículo que prevé este tipo de compraventa “data 1984 y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código . resultaba mucho más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por un todo y no por su extensión”.
Es claro que se obvió no solo la función de la compraventa ad corpus, sino la historia del Perú. El Edificio Rímac (o Casa Roosevelt), uno de los primeros edificios de departamentos en Lima, se construyó entre 1919 y 1924. La residencial San Felipe se diseñó y construyó entre 1962 y 1969. ¿De dónde sacó la SPC que en 1984 se vendían solo fundos?
Hace unas semanas, la SPC, con nueva conformación, ha revisado este precedente y, con mayor análisis, ha concluido que la venta ad corpus no es ilegal (resolución 2826-2019/SPC). Su función es dar protección jurídica ante la “lógica dificultad en la determinación exacta y precisa de la extensión de las unidades inmobiliarias”. La precisión milimétrica no es posible cuando, por ejemplo, el vendedor se encuentra frente a limitaciones catastrales.
Este tipo de compraventa es perfectamente posible y hasta necesario en el mercado inmobiliario. Las partes tienen la libertad de decidir cómo distribuyen sus riesgos y a qué darle mayor importancia: al precio o a la medida del inmueble. La interpretación del famoso deber de idoneidad no puede significar la inaplicación de las normas del Código Civil. A veces se piensa que el Derecho del consumidor es una isla respecto del derecho privado, pero claramente no es así.
Christian Guzmán Arias – Asociado senior del área Consumidor – Competencia del Estudio Torres y Torres Lara Abogados
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