Arrendar (o en palabras simples, alquilar) puede resultar muchas veces en un beneficio económico para varias personas, sobretodo en estas épocas donde la pandemia del covid-19 no solo azotó nuestro estilo de vida sino también nuestros bolsillos. Sin embargo, como en toda gestión en la que se vea involucrado nuestro patrimonio, esta debe ser realizada de manera correcta y con la debida planificación para que el beneficio esperado no se vea superado por posibles perjuicios sobrevinientes.
Entre estos posibles perjuicios se encuentra el muchas veces temido, -tanto para inquilinos como arrendatarios-, ‘desalojo’. El desalojo es una de las figuras jurídicas más comunes con las que nos topamos en la sociedad, y esta puede ser, la mayoría de las veces, tanto porque nuestro inquilino, o bien no paga la renta, o bien porque vencido el contrato, este no ha cumplido con abandonar el inmueble.
En el momento exacto en el que un inquilino incurrió en una de estas situaciones, es que se debe seguir los pasos correctos, para así evitar cometer errores que posteriormente pueden ser la diferencia entre litigar por dos años o litigar hasta por cinco años en el Poder Judicial, hasta obtener la restitución del inmueble.
Pongámonos en el supuesto de un inquilino que no nos paga la renta; si bien es cierto, la falta de pago de la renta es una de las causales que nos permiten acceder a la tutela judicial, no basta con cualquier atraso en el pago, sino que la norma específicamente nos indica que esta debe ser de dos meses y quince días (salvo, claro está, el pacto en contrario). Es decir, de no mediar pacto en contrario respecto de dicho plazo, un atraso en el pago de la renta de dos meses y quince días nos habilita el camino para poder desalojar a nuestro inquilino. Ahora bien, lo que continúa en estos casos es requerir al inquilino a través de una carta notarial que cumpla con el pago de las rentas adeudadas, bajo apercibimiento que, de no ser así, el contrato quedará resuelto de pleno derecho.
Una vez realizado dicho requerimiento, sin haber cumplido el inquilino con la regularización de las rentas, se podrá acudir con libertad al Poder Judicial interponiendo nuestra demanda de desalojo por falta de pago. Sin embargo, existe un error muy común en el que se incurre no solo en la figura del desalojo por falta de pago, sino en los demás que contempla nuestro Código Civil, y es que muchas veces los propietarios remiten la carta notarial al inquilino, pero no requiriendo el pago de las rentas atrasadas, sino solicitando la restitución del inmueble. Asimismo, muchos remiten una segunda carta posterior al requerimiento de pago de la primera, pero en esta segunda requieren la restitución del inmueble. Este detalle, por más que uno crea que resulta irrelevante y que más bien ayudaría a dejar firme nuestras acciones, en verdad ocasiona un gran cambio en el camino que transitará nuestra eventual demanda de desalojo. Esto se debe a que solicitar la restitución del inmueble implicaría automáticamente, convertir a nuestro inquilino en lo que jurídicamente se denomina ‘precario’.
El ocupante precario ha sido desarrollado a profundidad en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, en el cual se le define como todo aquel que ocupa un bien sin título o cuando aquel título que tenía haya fenecido. En dicho pleno casatorio también se indica que en los casos en los que se demande por ocupación precaria, será competente el juez especializado en lo civil y no así, el juez de paz letrado.
Es importante observar que, en dicho pleno casatorio, que además es de observancia obligatoria, se estableció además que efectuar un requerimiento de restitución del inmueble convierte de manera automática en precario a todo poseedor. Este detalle, aunque parezca muy lógico ante un eventual incumplimiento de pago de renta o de vencimiento de contrato por parte del arrendatario, en verdad ha resultado ser muy problemático para los justiciables como para también para nuestros operadores de justicia. Y es que, de ello dependerá ante quiénn se interpone la demanda; si ante el juzgado de paz letrado por un desalojo por falta de pago o ante un juzgado especializado en lo civil por desalojo por ocupación precaria.
Como resulta evidente, los procesos iniciados ante un juzgado de paz letrado (como el de desalojo por falta de pago) suponen una estadía más corta en el Poder Judicial, y es que el demandado únicamente podría acceder hasta el juzgado especializado en lo civil en caso de que este apele una sentencia que le sea desfavorable. Caso contrario ocurre con un proceso de desalojo por ocupación precaria, ya que este es de competencia única de los juzgados especializados en lo civil, esto entonces significa que el demandado incluso podría acceder hasta la Corte Suprema a través del recurso extraordinario de casación, con lo cual el proceso puede extenderse hasta por lo menos unos cinco años, tiempo en el que el propietario del inmueble no podrá percibir ningún beneficio económico del arrendamiento del bien.
Claramente nuestros legisladores buscando dar mayor seguridad a los propietarios de bienes inmuebles que decidan arrendar sus inmuebles han creado figuras jurídicas que permitan la restitución de un bien de manera más ágil y en menos plazos, tales como el denominado ‘desalojo express’ y el desalojo con intervención notarial, sin embargo, debido a la falta de un asesoramiento especializado no se observan las formalidades adecuadas para que estas figuras surtan efecto.
Aquí radica, la importancia de elaborar un buen contrato de arrendamiento o de surgido el problema, encontrarse debidamente asesorado.
Christian Pariona Merino, Abogado Asociado y Miembro del área Procesal Civil de Torres y Torres Lara Abogados.
